别墅区近百业主长期拖欠物业费 究竟是怎么回事？

欠费业主方：“五星级物业服务降标了”

金陵饭店物业公司的代理律师方昉称，2018年下半年，金陵饭店物业公司有选择性地将19名欠费业主告上了法院，其中15名业主全额缴费后，金陵饭店物业公司作了撤诉处理。另4名欠费业主的相关案件则进入了审判程序。

上述4名欠费业主的代理律师陈本林告诉澎湃新闻，对于玛斯兰德的业主来讲，他们并不是付不起数万元的物业费，只是“花了‘买鲍鱼的钱’，吃到的却是‘白菜’”，因此才有了以拖欠物业费的方式来表达物业服务的强烈不满。

据陈本林称，金陵饭店物业公司于2003年入驻玛斯兰德小区以来，一直宣称提供的是“金陵饭店式”的五星级物业服务。在很长一段时间内，业主缴纳较高物业费的同时，确实享受了高品质的服务，因此，几乎没有业主拖欠物业费。

按照陈本林的陈述，2013年前后，金陵饭店物业公司进行了改制，成为一家以民营资本为主的混合所有制企业。之后几年，该公司提供的物业服务质量逐渐出现下滑。

陈本林介绍，具体表现在：小区安保漏洞明显，安保人员配备不足，导致近年小区内发生多起入室盗窃事件，对小区业主人身安全产生了威胁。另外，小区业主“圈占”绿地，甚至动用大型机械搞违建，物业公司也未及时加以制止，更没有逐一向相关部门举报。此外，小区内还存在垃圾清运不及时、公共路面破损严重未维修等问题。

鉴于此，陈本林及相关欠费业主认为，物业服务合同中约定的多项职责义务，金陵饭店物业公司均未履行，也就是说金陵饭店物业公司的服务存在“质价不符”的情况，如果全额支付高标准物业费，对业主无疑是不公平的。

陈本林说，正因为此，玛斯兰德小区成立业委会之后，不少业主提议解聘金陵饭店物业公司，引入新的物业公司。之后，还召开了业主大会就是否解聘金陵饭店物业公司进行投票。

业主反映小区建筑垃圾未及时清理。

一审法院判决“物业费打8折”

澎湃新闻获取的4起“物业欠费”案一审判决书显示，江宁法院一审认为，金陵饭店物业公司向欠费业主提供了物业服务，业主应当缴纳物业费。但鉴于金陵饭店物业公司服务期间确实存在垃圾清运不及时，公共设施损坏未维修、部分业主长期侵占绿地未处理、小区内有多处违章建筑等问题，法院认定物业服务“存在瑕疵”，遂判决业主支付物业费总额的八折左右。

不过，金陵饭店物业公司相关负责人及其代理律师看来，物业行业是人提供的服务，肯定会有瑕疵，但是该公司的物业服务并没有达到“质价不符”的程度。

金陵饭店物业公司方面认为，法院的判决没有考虑到物业服务行业具有时间持续性和无法计量等特点，对该公司履行的义务概括得比较笼统。具体来说，该公司每天都会安排巡回保洁，对小区内的零散垃圾进行多频次清理，等到了凌晨2点再将所有垃圾倒入垃圾清运车运走，所以某一时刻拍摄的垃圾未及时处理的照片，不能说明物业服务有瑕疵，很可能下一刻就被清理了。而欠费业主提交法庭的建筑垃圾问题，则属于装修业主自行处理的部分，并非物业公司清运的范畴，但物业公司尽到了发通知督促相关业主清理建筑垃圾的义务。

针对小区的安保问题，金陵饭店物业公司相关负责人表示，该小区确实发生过多起入室盗窃案件。玛斯兰德小区的保安共有45人，物业公司在小区固定的位置设岗，并保证白天每隔一小时一次、晚上每隔两小时一次的巡逻频次，应该说物业公司尽到安保的义务，依然还发生盗窃案件其不应承担责任。

另外，金陵饭店物业公司相关负责人解释称，对于小区内的违建、侵占绿地等问题，物业公司有证据证明及时劝阻过，并发放了整改通知书，还将相关情况上报了执法部门。但是违建只能由行政执法机关进行认定及拆除，物业公司没有强拆等执法权限。

金陵饭店物业公司相关负责人表示，因为物业公司存在的“微小瑕疵”，一审法院判决物业费打8折，“十分不妥”，此举相当于以判决的方式对物业服务进行定价，破坏了行业规则。目前一些全额缴费业主心里非常不平衡，纷纷要求照着判决减免物业费，未缴费业主则称要由诉讼来确定缴费数额。

“一审法院的判决直接导致物业费全面停缴，让物业公司运营陷入了困境。”该负责人说，金陵饭店物业公司不服一审判决，已提起上诉。目前该案已开庭，但尚未宣判。